🏠 純資産価値（NAV）の考え方
NAVは、物件を持っていることで残る「借入を引いた後の価値」を考える補助線です。
純資産価値（NAV）の考え方
＝ 物件価値の目安 − 借入残高
＝ 物件価値の目安 − 借入残高
収益物件では、土地の広さだけでなく、収益から価格を考える見方も使います。
収益から見た価格の参考
＝ NOI ÷ キャップレート
＝ NOI ÷ キャップレート
NAVは査定額や売却価格を自動で決める数字ではありません。土地・建物の査定、売買事例、売却費用、税金を別に確認します。
物件の今と、これからを見比べます
資料を順番に入力すると、現在の収益、周辺家賃、修繕費、借入残高、売却後の手元資金をまとめて確認できます。
この電卓で整理すること
📥 資料を入力📊 収支を比較🧭 次の一歩
今すぐ決める前に、現在と将来の数字を同じ条件で見比べます。はじめに
担当者が資料を見ながら入力します。分からない項目は概算で進め、あとから実額へ差し替えられます。
この電卓で確認できること
現在の収益力、周辺相場、修繕費の回収、借入残高、N年後の収支、売却シミュレーションを一つの画面で比較します。
現在の収益力、周辺相場、修繕費の回収、借入残高、N年後の収支、売却シミュレーションを一つの画面で比較します。
📥 入力資料を順番に確認
📊 比較収入と支出を見る
🧭 次の一歩急ぐか、時間をかけるかを確認
💾 保存について
「保存」を押すと、入力内容をJSON形式のファイルとしてダウンロードします。iPadでは通常、ファイルアプリの「ダウンロード」フォルダに保存されます。あとで「読込」から戻せます。
「保存」を押すと、入力内容をJSON形式のファイルとしてダウンロードします。iPadでは通常、ファイルアプリの「ダウンロード」フォルダに保存されます。あとで「読込」から戻せます。
1. 資料・物件の基本情報
資料の状態を確認し、物件の基本情報を入力します。
ローン返済予定表未確認
家賃一覧未確認
修繕見積書未確認
周辺資料未確認
物件情報
年
戸
㎡
お客様の確認したいこと
2. 家賃・家賃保証
物件全体で入力する方法と、部屋ごとに入力する方法を選べます。
円/月
円/月
円/月
部屋番号だけ手入力できます。家賃・共益費・入居状況を入力すると、合計を自動で集計します。最大100戸まで追加できます。
| 部屋番号 | 家賃（円/月） | 共益費（円/月） | 入居 |
|---|
家賃保証
円/月
%
%/年
3. 空室状況
現在の空室率と、年間を通じた実質空室率を分けて確認します。
戸
これは「今日の空室」です。月ごとの空室戸数の合計ではありません。
月ごとの各戸数を足して、空室の「戸×月」を計算します。現在空室数とは別の数字です。
円/年
月ごとの空室戸数（年間実質空室率用）
4. 周辺家賃相場
家賃を上げられるかは、物件そのものだけでなく周辺相場との比較で確認します。
| 比較物件 | 家賃（円/月） | 面積（㎡） | 築年数 | 設備・立地メモ |
|---|
円/月
円/月
円/月
5. 経費・修繕
毎年出る費用と、将来まとまって出る修繕費を分けて入力します。
毎月・毎年の経費
円/年
円/年
円/年
円/年
%
円/年
円/年
円/年
円/年
大規模修繕・設備交換
年
年目
%
6. 借入状況
借入が複数ある場合も、1本ずつ条件を入力すると、年間返済額と残高を合算して確認できます。
入力の順番①借入区分 ②開始年・開始月 ③借入額・金利・期間 ④対象物件への計上 ⑤返済額 ⑥借換えの場合は旧借入残高根抵当権・共通借入で他物件分が混ざる場合は、借入総額と今回の収益不動産分を分けて入力します。過去の自己資金・他物件売却による繰上返済は、現在の対象物件残高に実額を入力すると計算根拠を確認できます。
借入は必要な本数だけ登録できます。
7. 売却シミュレーション
売却価格から費用・借入残高などを差し引き、売却後の手元資金を確認します。
円
%
%
%
%
%
円
%
買主が修繕費を負担する場合、その費用は購入価格の引き下げ要因になる可能性があります。売主負担・買主負担を別シナリオで比較します。
8. N年後の条件
5年・10年に固定せず、見たい年数を入力して将来を確認します。
年
%/年
%/年
%/年
結果：お客様が知りたいことから確認
「今いくら残るか」「将来どうなるか」「次に何を確認するか」を各タブで整理し、最後に比較します。
まず見る：年間の収入と支出
家賃などの収入から、毎年出ていく経費とローン返済を引いた「毎年の手残り（CF）」です。赤字の場合は、まず原因の確認を優先します。
収入
緑の棒が、年間に入る収入です。
支出の内訳（収入から引かれるもの）
赤い棒が支出です。棒の長さ＝年間金額です。
比較したい年数をカードごとに入力してください。空欄のカードは比較から外れます。
選択肢の比較
収益の比較
周辺相場と必要家賃
修繕費の回収
売却シミュレーション
借入残高の推移
次に確認すること
専門用語の意味をやさしく確認
GPI（総潜在収入）
満室だったら、1年間で受け取れる家賃などの合計です。
つまり「この物件は、満室ならどれくらい稼げるか」を見る数字です。
NOI（営業純利益）
空室や経費を引いたあとに残る、物件そのものの収益です。
ローン返済前なので「物件の力」を比べるために使います。
CF（キャッシュフロー）
ローン返済なども引いたあと、実際に手元へ残るお金です。
プラスなら残り、マイナスなら持ち出しの可能性があります。
還元利回り（キャップレート）
年間の収益から、物件価格を逆算するときの割合です。
土地の広さだけでなく「その物件が生む収益」で価格を見る考え方です。
DSCR（返済余力）
物件の収益でローン返済をどれくらいまかなえるかを見る割合です。
1.0倍未満の場合は、収益だけでは返済に足りない可能性があります。
📘 数字の意味と、考える順番
このガイドは、結果を「数字が大きい・小さい」だけで終わらせず、どの費用が収入を減らし、どの選択肢を比べるのかを確認するための補足です。ひとつの答えに決めるのではなく、査定・見積書・契約書と照らし合わせながら候補を整理します。
このガイドは、結果を「数字が大きい・小さい」だけで終わらせず、どの費用が収入を減らし、どの選択肢を比べるのかを確認するための補足です。ひとつの答えに決めるのではなく、査定・見積書・契約書と照らし合わせながら候補を整理します。
🌳 キャッシュフローの流れ
上から順番に「入るお金」から「出ていくお金」を引き、最後に手元へ残る金額を見ます。
GPI満室想定収入
→
EGI空室等を反映
→
NOI運営経費後
→
CF返済後の手残り
このツールでは、収入、運営経費、ローン返済、年間CFを画面上で順番に確認できます。
NOIは物件そのものの収益、CFは借入返済後に手元へ残るお金です。似た数字ですが、見る目的が違います。
📈 物件の価値を上げる方向
価値を上げる方法は、工事をすることだけではありません。次の3方向を組み合わせて確認します。
- 家賃を上げる：周辺相場を超えない範囲で、設備・内装・募集条件との組み合わせを見る
- 空室を減らす：年間の空室日数・部屋数を減らし、実際の収入を増やす
- 運営費を抑える：管理料・保険・共用部費用などを契約や運用から見直す
修繕費をかければ必ず価値が上がるわけではありません。工事費、工事後の家賃、空室改善、回収年数、売却時の評価を一緒に比べます。
🚪 出口戦略：保有と売却を同じ土俵で見る
売却では、買主が負担する修繕費や解体費が、購入価格の引き下げ要因になる場合があります。売主負担と買主負担を分けて確認します。
① 現状のまま保有毎年のCFと将来の修繕時期を確認します。
② 修繕して保有家賃・空室改善で工事費を回収できるか見ます。
③ 建物付きで売却売却価格から費用・借入・税金を差し引きます。
④ 解体・更地で売却解体・測量・残置物などの費用を差し引いて比較します。
📚 参考にした考え方と確認資料
- セミナー資料：空室率、総潜在収入（GPI）、実効総収入（EGI）、NOI、キャッシュフロー
- 賃貸空室対策、賃貸設備投資、大規模修繕、修繕投資の回収評価に関する資料
- 本ツールの数値は、入力された資料と仮定による概算です。最終判断では査定書、契約書、工事見積書、金融機関資料を確認します。
この画面は説明用の整理資料です。地域・契約・税務・工事条件によって結果は変わるため、売却ありき・修繕ありきで決めない設計にしています。